연봉 1억 주택구매시, 대출가능한도 7억 DSR 40%

연봉 1억 차주가 16억 주택구매시 대출가능한도를 알아보고, 최근 부동산분위기를 살펴보자.

부동산 시장이 차갑다.
1년전 뜨겁던 분위기는 전혀 찾아볼 수 없다.
이렇게 시장이 급변한다.
지금 아파트 사면 미친놈 소리를 들을 수 있다.

부동산 시장은 언제 반등할까? 반등하긴 할까?
시기를 가늠하긴 어렵지만 바닥을 가늠할 수 신호는 있다고 한다.

부동산 바닥치고 반등시기에 나타나는 신호들

1.주택취득세 인하
2.입주 미분양이 줄어드는 추세
3.전세구하기가 어려움 – 2022년 11월에는 반대로 전세 매물이 넘치고 있다.
4. 매매가와 전세가의 갭차이가 좁아진다.(3번이유로 전세가가 높아짐)


지금 부동산 분위기로는 우리 생애에는 다시 오지 않을 상황처럼 느껴진다.
몇년사이 시장이 급변했던것 처럼, 이런 상황도 다시 바뀐다.

현금을 모으면서 때를 기다려야 할 시기다.

무주택자나 상급지로 갈아타기를 하고 싶은 사람이면
위에 말한 1,2,3,4관련 뉴스가 들리면 움직이면 된다.

이때 필요한건 돈이다.
부동산을 대출없이 내돈으로만 살 수는 없다.
DSR 40%규제가 있는 상황에서 연봉에따른 대출 한도를 시뮬레이션 했다는 기사가 있어
스크랩차원에서 가져왔다.

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연봉 1억은 대출가능한도 7억 DSR40%적용시

부동산 정책과 대출한도 제한은 계속 바뀌기 때문에 관련 정책이 나올때마다 잘 살펴야 한다.

2023년 부터 15억이 넘는 주택을 살 때도 담보대출이 다시 가능해졌다.
연봉 1억원인 차주가 시가 16억원 주택을 매입할 때 현재 금리 수준에서 최대 7억원을 대출받을 수 있게 된다.

부동산 대출 규제 완화 계획을 시뮬레이션한 결과
연소득이 1억원인 사람이 시세 16억원인 아파트사면서
금리 연 4.80%가 적용된 40년 만기 균등분할상환 방식의 주택담보대출로 매입할 때 가능한 대출액은 7억원이다.
매월 약 833만원(세전)을 벌고 328만원을 갚아야 한다

연봉 7000만원인 사람은 같은 조건에서 4억9700만원을 대출받을 수 있다.
월소득 약 583만원에서 집값으로 빠져나가는 돈이 233만원이다.
연소득이 5000만원이라면 3억5500만원을 대출받아 매달 416만원을 벌어 167만원을 갚아야 한다.

단, 연간 총소득에서 상환해야 하는 원리금 비율이 40%(비은행권은 50%)를 넘지 않아야 하는 DSR 규제는 유지된다.

7억 대출받으면 생활할 수 있을까?

맞벌이 가능

1억이면 세전 월 833만원 이지만,
세금과 국민연금 건강보험료 제하고 세금내고 나면 월 실수령은 500만원 약간 넘는 수준이다.
계산하기 좋게 528만원이라고 하자.
7억 대출을 받아 4.8% 40년 원리금 균등상환이면 월 328만원.
원리금 상환하고 나면 200만원으로 생활해야한다.

외벌이면 빠듯하고, 맞벌이로 실수령액 200만원만 보탤수 있다면 감당가능한 수준이다.

신용대출 상환 먼저

신용대출이 하나도 없다고 가정했을때 7억대출이 가능하다.
신용대출 만기는 5년이기때문에 신용대출이 있다면 가능한 대출금액이 줄어든다.

1억을 신용대출받았다면 5년으로 나눠 1년에 2000만원, 한달에 166만원상환으로 계산한다.(이자는 계산편의를 위해 제외)
즉, 아파트 담보대출을 받을때 신용대출은 상환해 대출가능금액을 최대한 늘려야한다.

2022년 11월 현재 서울 15억 20억 아파트

15억부터 20억 사이 아파트를 살펴보자.
매일 호가가 하락하고 있기때문에 시간이 지나면
현재 20억아파트도 매수 범위에 들어갈 수 있을것으로 보인다.

30평대기준으로 서울 핵심지역 외 대부분 아파트는
15억대에 매수할 수있는 상황이다.

잠실 파크리오 17.7억이 눈에 띈다.

잠실파크리오-시세

공덕동 래미안, 경희궁의 아침, 상도동 등등 대부분 아파트가 2020년 이전 가격으로 돌아왔다.

경희궁자이시세


고덕그라시움 34평 14층 13.8억

신고가대비 6.2억(31%) 하락, 평당 0.41억

입주 3~4년차 고덕그라시은
입주 3~4년차 비과세 물량이 늘어
네이버 최저호가는 저층 13.5억 고층 14.5억이다.
실거래는 13.8억에 됐다.

광교 대장 중흥S클래스가 광교중흥에스클래스 35평 36층 13.15억
신고가대비 4.85억(26.9%) 빠졌다.
네이버 최저호가는 저층 13.3억 중층 14.3억이다.

중흥에스클래스시세

가격이 하락하면서 입지차이가 나도 절대 가격차이가 크지 않다.
갈아타기를 고려하고 있었다면 좋은때가 오고 있다.
단, 지금 살고 있는 집을 팔 수 있다면.

2023년 국평기준 서울 잠실 15억, 그 외 서울 지역 10억 초반
광교 8~9억까지 떨어질까?
앞으로 벌어질 시장상황이 궁금하다.
이런 상황에서 동탄역 앞 우포한 대장은 7,8억이 적정수준일듯

흐름을 계속 추적하자.

정 리

15억 아파트 대출규제가 풀렸다.
1억 연봉을 받는 봉급생활자는 7억까지 대출이 가능하다.
40년 상환 4.8%이자면 원리금을 월 328만원씩 갚아 나가야 한다.

외벌이면 빡빡하고 맞벌이면 가능하다.

16억이면 잠실 국평도 매수 가능하다.