오피스텔을 분양받았거나 매수한 분들의 고민중 하나는 임대사업자 등록을 해? 말어?
일 것이다.
임대사업자 등록을 한다면 아래 세가지 선택이 있다.
1. 일반임대사업자
2. 주택임대사업자
3. 부가세면제 임대사업자
위 3가지에
임대사업자 등록을 안하는경우 (무임사)까지 포함해
4가지 경우의 장단점을 알아보자.
오피스텔 투자 관련 카페에 들어가면
일단 가입인사하고
밑도끝도 없이 위 4가지 중에 뭐가 가장 좋냐? 고 물어본다.
선택지가 4개 있다는것도 모르는 사람도 많다.
대개는 일반임대, 주택임대 중에 뭐가 가장 나은지 물어본다.
급한 마음은 알겠는데,
질문은
가위 바위 보 하는데 뭐가 가장 좋냐고 물어보는 것과 같다.
본인자산 현금흐름 오피스텔 투자목적 보유기간 등등 모든걸
다 풀어놓고 저한테는 뭐가 가장 좋을까요? 라고 물어봐야 한다.
그래도 정답은 없다.
금리는 변하고, 부동산 시장도 그에 따라 요동친다.
정책도 왔다갔다 한다.
본인 상황과 성향에 그나마 한가지를 고를 수 있을 뿐이다.
포스팅 시점은 2023년 8월 기준임.
시간이 지나 정책이 변경될 수 도 있으니 유의하시길 바란다.
Contents
오피스텔 임대사업자 종류 장단점 비교
| 주택임대사업자 | 일반임대사업자 – 사무실용도로 사용 | 임대사업자(부가세면세) | 무등록 | |
| 부가세환급 | X | 환급 | X | X |
| 취등록세감면 | 감면 | X | X | X |
| 전매제한 | 10년 | 10년 | X | X |
| 전입신고가능여부 | 전입가능 | X | 전입가능 | 전입가능 |
| 반환보증가입의무 | 의무가입 | X | X | X |
| 대출금상한제한 | 감정가50%이내 | X | X | X |
| 사업자대출 | 가능 RTI 규제 : 월세에 따라 대출액 변동 | 가능 RTI 규제 : 월세에 따라 대출액 변동 | 가능 RTI 규제 : 월세에 따라 대출액 변동 | 불가 |
| 가계대출 | 가능 DSR 규제 | 가능 DSR 규제 | 가능 DSR 규제 | 가능 DSR 규제 |
| 주택수 포함 (재산세 납부) | O | X | 재산세 주거용으로 납부 – 포함 업무용으로 납부 – 미포함 * 일부러 바꾸지 않으면 기본은 업무용으로 돼 있음 | 재산세 주거용으로 납부 – 포함 업무용으로 납부 – 미포함 * 일부러 바꾸지 않으면 기본은 업무용으로 돼 있음 |
| 주택수 포함 양도세 납부시 | O | X * 단, 주택용으로 사용했다면 전입신고 막아도 주택수포함 주소지 부가세 납부 여부, 수도/전기 사용 확인하여 주택 or 사무실용도 사용여부 판단 | O | O |
| 종합소득세 | 연 2000만원 이하 –> 분리과세 가능 연 2000만원 초과 –> 종합소득세 납부 | 종소세 납부 월세의 10% | 종소세 납부 월세의 10% 전세는 월세로 환산하여 납부 | 종소세 납부 월세의 10% 전세는 월세로 환산하여 납부 * 사업등록하지 않아 0.2%가산세 붙음 |
| 종부세 | 주택분 합산 배제 (요건충족시) | 과세제외 | 합산 | 합산 |
| 임대료 상한 5%증액제한 | O | X | X | X |
일반임대사업자로 등록해서 주소이전 막았는데도 양도세 폭탄 맞은 사례는 아래 영상참고
오피스텔 대출 가능 여부 임대사업자 장단점
개인별로 처한 상황이 다른데, 대출 중심으로 장단점을 파헤쳐 보자.
자금여유가 있어 대출 받지 않아도 된다
위에 4가지중 본인에게 유리한 사업자 등록을 하면된다.
DSR규제때문에 가계대출이 나오지 않는다
1.주택임대, 2.일반임대, 3.부가세면제 임대
중에 본인에게 유리한
사업자 등록을 하고 사업자 대출을 받는다.
사업자대출총액은 월세에 영향을 받는다. –> RTI
RTI(Rent to Interest)는 부동산임대업 여신심사시 임대업자들의 대출 적정성 여부를 판단하기 위한 것으로
연간 이자비용 대비 연간 임대소득 비율을 말한다. RTI는 원칙적으로 임대사업 대상인 개별 임대물건 기준으로 산정한다.
은행연합회의 가이드라인에 따르면 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상만 신규 대출 취급토록 하고 있다.
본 가이드라인은 1금융권 시중은행에선 의무적으로 적용된다.
오피스텔은 1.5배 이상요건을 만족해야 한다. (금융기관마다 약간 다름)
월세 100만원받아
2억 사업자 대출이 가능한지 확인해봤다.
RTI가 1.15로 1.5 만족을 못한다.
금리가 5.2%로 오른게 영향이 크다
대략의 대출가능 금액이 얼만지 궁금한 분들은 아래 링크에서 직접 넣어 확인해 보시길.
부동산 계산기 바로가기
| # | 적요 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 | 대출금 | 200,000,000 | 입력값 |
| 2 | 연 임대소득 | 12,000,000 | 입력값 |
| 3 | 대출금리 | 5.2% | 입력값 |
| 4 | 기타부채금리 | 4% | 은행권 가중평균금리 |
| 5 | 연이자 상환액 | 10,400,000 | 초년도 1년간 이자총액 |
| 6 | 기타부채 연이자 상환액 | 0 | 기타부채금액 × 이율 / 대출기간 × 12 |
| 7 | RTI | 1.15 | 연간임대소득 / (본건 연이자 + 기타부채 연이자) |
월세 100만원
금리 5.2%에 가능한 사업자 대출 총액은 1.5억 안팎이다.
| # | 적요 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 | 대출금 | 150,000,000 | 입력값 |
| 2 | 연 임대소득 | 12,000,000 | 입력값 |
| 3 | 대출금리 | 5.2% | 입력값 |
| 4 | 기타부채금리 | 4% | 은행권 가중평균금리 |
| 5 | 연이자 상환액 | 7,800,000 | 초년도 1년간 이자총액 |
| 6 | 기타부채 연이자 상환액 | 0 | 기타부채금액 × 이율 / 대출기간 × 12 |
| 7 | RTI | 1.54 | 연간임대소득 / (본건 연이자 + 기타부채 연이자) |
금리가 5.2%에서
4%로 1%만 내려도
대출 가능금액이 1.5억에서 2억으로 올라간다.
RTI가 금리에 매우 민감하다는 감은 잡고 있어야 한다.
금리가 높은 2023년이 오피스텔 투자가 어려운 이유이기도 하다.
이보다 더 나빠질 순 없다고 생각하면 좋아질 일만 남았으니, 지금 소나기를 잘 피하고 있자.
| # | 적요 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 | 대출금 | 200,000,000 | 입력값 |
| 2 | 연 임대소득 | 12,000,000 | 입력값 |
| 3 | 대출금리 | 4% | 입력값 |
| 4 | 기타부채금리 | 4% | 은행권 가중평균금리 |
| 5 | 연이자 상환액 | 8,000,000 | 초년도 1년간 이자총액 |
| 6 | 기타부채 연이자 상환액 | 0 | 기타부채금액 × 이율 / 대출기간 × 12 |
| 7 | RTI | 1.5 | 연간임대소득 / (본건 연이자 + 기타부채 연이자) |
사업자대출 금액이 모자르다. 가계대출
사업자 대출로 잔금대출을 받아야하는 경우.
입주장이라 물건이 많아 월세시세가 낮게 형성돼 있고,
금리도 올라 RTI 제약때문에
원하는 대출총액이 모자르다.
2억이 필요한경우 사업자 대출로는 1.5억 밖에 나오지 않는다.
이럴때는 가계대출을 받아야 한다.
이경우엔 DSR 규제 적용을 받기 때문에 기존에 대출이 적어야 한다.
오피스텔 가계대출때문에 나중에 가계대출이 필요할때 제약을 받으니
대출 계획을 잘 세워 놔야 한다.
여기저기 대출이 다 막혔다면 전세
오피스텔 투자는 시세차익이 크지 않은 투자다.
월세를 선호하는데,
이와같이 대출이 막힌경우는 어쩔수 없다. 전세를 내놓는 수 밖에 없다.
전세가도 높지 않은데, 대출보다는 더 나오는 편이다.
2억이 필요한경우 사업자 대출로는 1.5억밖에 나오지 않지만, 전세는 2억 받을 수 있다.
오피스텔 임대사업자 장단점 – 일반
대출관점에서 유불리를 따져 봤으니,
전체적인 관점에서 장단점을 알아보자.
주택임대사업자 장단점
A. 장점
1.취득세 감면-오피스텔 분양가 3억기준, 취득세 1380만원 中 약 180만원만 납부함
200만원 초과분의 85% 감면
2.재산세 감면- 효과는 미미하지만 있긴 있다
3. 전입신고 가능-세입자 채우기가 쉽다
4. 수도권에서 공시가 6억원(비수도권은 3억원) 이하 주택을 새로 취득하고 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제
B. 단점
1.취득세,종부세 적용시 주택으로 간주(주택수 포함됨)
-다주택자들에게는 쥐약
-A오피스텔 취득 후 B아파트 취득시 B아파트는 취득세 중과 가능(조정지역 2주택자이므로)
– 아파트가 이미 있고, 추가로 오피스텔 취득시엔 4.6%만 납부 (매수 순서가 중요함)
2.10년간 계약 갱신 때만 임대료 5%만 올릴 수 있음
3.전세보증보험가입 의무/과태료 등 각종 잡일 처리가 많음
일반임대사업자 장단점
A. 장점
1.부가세 환급[분양가4억 (토지2억+건물분2억)기준] 2000만원이 환급
2.취득세,종부세 적용시 주택수 미포함->다주택자들이 환호
3. 임대의무기간 미충족시 과태료 없이 다른 사람에게 임대사업자 포괄승계(환급받은 부가세도 토해낸다)
4. 중도금 대출시 DSR 미적용 가능
B. 단점
1.상임법 적용
2. 전입신고X(사업자 등록증이 있는 사업자만 신고 가능)
3. 재산세 감면 X
- 아마 대부분의 사람들이 일반임대사업자를 내는 이유가 위 1,2,4 때문이다. 주임사는 장점1개, 일임사는 장점3개고, 요즘 같이 대출이 안나오는 시기에는 DSR 미적용이 가능한 일임사가 좋기 때문이다.
- 금전적인 혜택은 주임사나 일임사가 비슷하나(조삼모사) 세금감면은 확실히 주임사가 유리하다
정 리 – 계속 업데이트 중
대출 조건이 변경되고,
정책이 달라져 내용을 계속 업데이트 하고 있다.
위 포스팅 내용은 2023년 8월 기준이니 감안하고 보시길 바란다.