이번 포스팅에서는 임차기한이 다 되어서도 새 임차인을 구하지 못해 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 발생했거나, 전세가 내려가 차액만큼 돌려줘야 할때,
금융기관으로 부터 받을 수 있는 전세보증금반환 대출에 대해 알아보겠습니다.
최근 수도권 지방 가릴것 없이 역전세난이 심각한 상황입니다.
입주물량이 많은 지역인 수원,인천 부동산 분위기는 정말 안좋습니다.
역전세난은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 데 어려움을 겪는 상황이나,
신규 입주 물량 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용됩니다.
특히 집값 하락으로 전세시세가 계약당시보다 하락하는 경우에는 역전세난 뿐만 아니라 깡통전세도 일어나고 있습니다.
깡통전세는 전세 계약시점의 전세가격보다 집값이 낮아져서 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려 줄 수 없는 상태를 말합니다.
내년에도 이런 상황은 당분간 이어질것 같습니다.
새로운 세입자를 구하지 못하고 있다면 전세보증금 반환 대출을 받아 세입자분을 이사 내보내고, 시간을 가지고 다음 세입자를 구하는게 현명한 방법입니다.
대출을 받아 전세보증금을 돌려주는 용도로 사용할 수 있는 대출은 3가지가 있습니다.
- 전세퇴거자금대출
- 생활안정자금대출
- 보금자리론대출
각 대출조건과 금액 제약사항은 어떻게 다른지 알아보겠습니다.
Contents
전세보증금반환 대출 – 전세퇴거자금 대출
전세퇴거자금 대출은 주택담보대출 범주에 들어갑니다.
주택을 매수해 주택을 담보로 대출을 받는 것을 주택담보대출이라 합니다.
그 주담대 안에 생활안정자금대출이 있고
그 안에 전세퇴거자금 대출이 있습니다.
즉, 주담대의 일종으로 생활안정자금과 전세퇴거자금이 있는 개념입니다.
임차인 내볼낼때 먼저 알아보는 게 전세퇴거자금대출입니다.
전세퇴거자금이란?
임차인을 내보낼 때 활용할 수 있는 전세퇴거자금 목적의 대출로
전세퇴거자금 대출 한도는?
전세보증금과 생활안정자금의 지역별 LTV중에서
낮은 금액을 기준으로 대출 한도가 정해집니다.
포스팅시점 2022년 12월 규제지역은
서울과 일부 경기지역 과천, 하남, 성남, 광명만 규제지역이고 나머지는 모두 비조정지역 입니다.
예를 들어보면, 먼저 규제지역
10억원짜리 아파트를 서울(투기지역내) 에 가지고 있다면?
9억까지 40%인 3억 6000만원 & 나머지 1억의 20%인 2000만원
총 3억8000만원 한도의 전세퇴거자금 대출이 가능합니다.
DSR 40%를 적용하면 대출가능 금액은 더 적을 수 있습니다.
그리고, 1주택자만 대출이 가능합니다.
임대주고 있는 주택하나만 소유하고 있고, 임대인 본인도 다른곳에서 전세나 월세를 살고 있는 케이스에만 해당합니다.
비규제 지역에 4억짜리 아파트를 소유하고 있다면
1주택자는 2억8000까지 가능하고 다주택자는 2억 4000만원까지 대출가능합니다.
역시 DSR 40%가 적용되기 때문에 다른 대출이 있으면 이보다는 금액이 줄어듭니다.
전세 보증금이 대출가능금액 보다 낮으면 전세보증금까지만 대출이 됩니다.
즉, 대출가능금액이 2억 4000만원이라도
전세금이 2억이면 2억까지만 대출 가능
전세퇴거자금대출 자격
비규제지역은 상관없지만 규제지역은 1주택자만 가능합니다. (일시적 2주택도 가능)합니다. 규제지역은 3개월내 세대원 중 한명은 전입 필수입니다. (주소를 옮겨야 놔야 합니다.)
다음 세입자가 구해지면 대출을 상환하고 주소를 다시 원복하면 됩니다.
전세퇴거자금대출 실행시기
임차인이 6개월만에 나가든 1년만에 나가든 세입자에게 지급되는 거면 언제든지 가능합니다.
전세퇴거자금 대출시 주의사항
세대주와 구성권 모두 3년간 주택 추가 매수 안됩니다.
대출을 받은 상태에서 주택을 추가로 매수하지 않는다는 약정서를 쓰게 되고
어기면 3년 동안 주택관련 대출을 받을 수 없습니다.
즉, 가족중에 누가 전세퇴거자금을 대출을 받은 상태에서 집을 매수한다면
세대 분리를 해야 가능합니다. 단, 부부는 세대분리해도 안됩니다.
새로 임차인이 구해져 전세보증금을 받아 대출을 상환하면 주택 매수 제약이 없어지니
큰 제약사항은 아닙니다. 단 중도상환수수료가 발생합니다.
대출가능하는 금융기관
일반 시중 은행에선 모두 취급하고 있습니다.
대출시 필요서류
금융기관마다 약간 다를수 있습니다. 기본적인 서류는 아래와 같습니다.
※ 필요서류
- 인감증명서 2통
- 주민등록본 1통
- 주민등록 초본 1통 (최근 주소 변동 포함-전체 이력)
- 전입세대 열람 1통(대출받는 집)
- 가족관계 증명서
- 건강보험자격득실 확인서(전체 내역)
- 신분증
- 통장사본 (자동이체용)
- 인감도장
- 등기권리증
- 임대차계약서
- 최근 2년 근로소득원청징수 영수증
생활안정자금대출
생활안정·임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제가 완화 됐습니다.
금융위는 생활안정 목적의 주택담보대출에 적용했던 별도의 대출 한도(2억원)를 폐지하고, 기존의 LTV나 총부채상환비율(DTI) 틀 내에서 관리하기로 했습니다.
만약 규제지역내 10억원 짜리 집을 보유하고 있다면
이전까지는 2억원까지 대출을 받을 수 있었지만,
앞으로는 LTV 50%가 적용돼 최대 5억원까지 대출이 가능합니다.
다만 소득이 충분하지 않다면 DTI규제가 적용돼 대출액이 줄어들 수 있습니다.
생활안정자금대출 주의사항
생활안정자금 대출을 받고 나서는 추가로 대출 불가능하며, 그 돈으로 집 매수하면 안됩니다. 여윳돈이 생겨도 다 갚을 때까지는 절대 매수 안되고 가족에게 주택 증여도 받으면 안됩니다.
청약에 당첨되었다면 계약전에 갚아야 하며 이를 위반할 경우 대출금 전액 회수와
3년 동안 전세대출과 주택담보대출 등 주택에 관한 대출을 받을 수 없습니다.
은행권 DSR 40%적용되고, 보험사의 경우는 50%를 적용합니다.
보금자리론대출 – 23년 특례보금자리론 대출가능
보금자리론을 전세금반환용도로도 사용할 수 있습니다.
1주택자는 보금자리론으로 임차보증금 반환용도로 신청이 가능합니다.
신청자격이 위에 2개 대출보다 까다롭지만, 이자가 상대적으로 싸고 DSR이 적용되지 않는다는게 장점입니다.
보금자리론 신청자격
KB시세가 신청일 기준 6억원 이하여야 하며
대출 승인일까지 9억원을 넘지 않아야 합니다.
소득기준도 있습니다.
차주(소유자) 및 그 배우자의 소득 합이 7천만원 (신혼부부는 8천5백만원) 이하일 때 신청가능합니다.
대출신청 가능 시기
해당 주택의 소유권 이전 등기일로부터 3개월을 경과한 후 소유권 이전 후 30년 이내어야 가능합니다. 만약 주택 구입 후 3개월 이내라면 주택구입 용도로 대출이 가능하며, 전세반환대출용도로는 불가능 합니다.
대출 신청은 대출 희망일로부터 70일 이전부터 신청 가능하며
심사는 최대 40일이 소요되기에 최소 40일전까지는 신청을 해야 합니다.
임차보증금 반환용도는 보금자리론 실행일에 임차인 퇴거 및 퇴거 확인서류(등본, 전입세대열람) 제출이 가능해야 하므로
임차인은 보금자리론 실행일까지 전출하여야 합니다. 즉 대출 실행일은 임차인이 퇴거하는 날이 됩니다.
보금자리론 대출한도
대출 한도는 3.6억원 한도이며 다자녀 가구는 4억원입니다.
임차보증금 이내에서 신청가능하며
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역의 경우는 LTV60%이내
비조정지역은 70% 이내로 신청이 가능합니다.
신청방법
임대차 계약 사본
스마트주택금융이라는 한국주택금융공사 앱으로 신청할 수 있습니다.
대출관련 진행을 모두 앱으로 진행 및 확인이 가능하여
임대차 계약서, 건강보험득실확인서, 근로소득 증빙서류만 제출하면 됩니다.
보금자리론 대출 장점, 단점
장점
타 주택담보대출 대비 낮은 금리와 최장 30년 고정금리가 가능합니다.
DSR 미적용 됩니다. 전입의무 없습니다.
단점
대출 실행 이후 1년 마다 담보주택 외 채무자 및 배우자의 추가 주택 보유 여부를 확인합니다. (세대분리 한 배우자여도 포함합니다.)
일시적 2주택일 경우 2주택 처분기한을 6개월로 하며
처분기한 내 미처분시 미처분 사실 확인일을 기준으로 기한이익 상실 처리하고 향후 3년간 보금자리론 이용이 제한 됩니다.
단, 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 추가주택 취득한 경우는 검증기준일로부터 3년안에 처분해야 합니다.
특례보금자리론 – 23년 한시적 운영
2023년 1년간 한시적으로 특례보금자리론을 운영합니다.
주택가격 한도가 9억으로 완화되고 대출한도도 5억까지 늘어났습니다.
소득을 보지 않는다는게 가장 큰 장점입니다.
정 리
전세보증금 반환대출은 생활안정자금,전세퇴거자금 대출,보금자리론 대출이 있습니다.
2주택이상 다주택자가 규제지역에 임대용아파트를 보유하고 있다면 가능한 대출은 생활안정자금 대출입니다. 생활안정자금 대출 가능금액이 일괄 2억에서 아파트가격 비율로 변경됐으니 은행이나 보험사에 문의해 보세요. 단, DSR적용이 됩니다.
전세보증금 반환을 위해 돈을 구하러 다니시는 임대인분들에게 도움이 됐기를 바랍니다.