전세퇴거자금 대출 제도의
제약이 완화됐습니다. 다주택자도 대출을 받을 수 있습니다.
이전과 달라진 점은 어떤것이며, 얼마까지 대출 받을 수 있는지, 제약사항은 무엇인지 알아보겠습니다.
전세퇴거자금대출 이란?
집주인이 임대차보증금을 반환해주기 위한 용도로 받는 대출
전세퇴거자금대출은 임대차보증금을 반환해주기 위한 용도로 대출을 받을 수 있습니다.
전세퇴거자금 대출의 다른 말은 세입자 퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환대출이라고 불리기도 합니다.
전세퇴거자금대출도 주택담보대출의 한 종류이지만,
세입자의 보증금을 반환해 주는 목적으로만 실행된다는 차이점이 있습니다.
예를들면,
감정가 12억원의 LTV 60% 적용시,
담보대출은 7억 2천만원이 나오지만 전세퇴거자금대출은 전세금을 돌려주기 위한 전세금 6억원만 대출이 나옵니다.
전세퇴거자금대출 규제 및 한도
2024년 4월에 포스팅하는 시점기준 규제지역입니다.
서울에서도 용산,서초,강남,송파만 규제지역으로 남아 있습니다.
수시로 변동되니 계속 모니터링해야 합니다.
조정대상지역은 1주택 또는 일시적 2주택자만 전세퇴거자금 대출이 나오지만,
강서구 마곡동은 조정지역이 아니기때문에
다주택자라고 하더라도 LTV 60%까지 대출이 가능합니다.
마곡 아파트가 감정가가 12억이라고 한다면 LTV 60%인 7억 2천까지 대출이 가능합니다.
다만,
전세퇴거자금대출은 전세가격인 6억까지만 대출이 나옵니다.
물론 전세퇴거자금대출 한도 6억도 DSR이 충족이 되어야합니다.
전세퇴거자금대출 규제 완화 및 변경사항 ( 2024년도 기준)
정부는 23년 3월 2일부터 전세퇴거자금 대출 한도와 주택 처분의무를 폐지하는 등 다주택자에 대한 규제를 대폭 완화하였습니다.
기존 임차보증금 반환 목적의 대출 각종 규제가 일괄 폐지되었습니다.
폐지된 기존 대출정책은 아래와 같습니다.
기존 전세퇴거자금대출(임차보증금 반환 목적의 대출) 규제사항 – 모두 폐지
투기.투기과열지역 15억원 초과 아파트 대출 한도를 2억까지만 설정2주택자 규제지역 담보대출 시 다른 보유주택 처분의무3주택 이상 규제지역 내 대출 금지
→ 위 3가지 기존 전세퇴거자금대출 규제가 일괄 폐지되었습니다.
물론, 기존 대출규제비율 LTV와 DSR 범위는 그대로 유지키로 했기 때문에,
전세퇴거자금대출 실행시 이 부분은 참고해야합니다.
전세퇴거자금대출 DSR 40%도 완화 DTI 60%
전세퇴거자금은 LTV 60%까지 (전세보증금이 이보다 낮다면 전세보증금까지 만큼만) 가능하고,
DSR 40%를 충족해야 한다고 했습니다.
이 DSR이 문제인데요. 이미 신용대출까지 다 끌어써도 돈이 모자란 경우에 전세퇴거자금대출을 받으려고하는데,
DSR 40%를 적용하면 대출이 대부분 나오지 않습니다.
이번에 추가로 DSR 40%규제도 완화됐습니다.
역전세 반환대출 규제완화
📢 역전세 반환대출 규제완화
✅ 역전세 반환대출 규제완화 대상
단, DSR40% 적용받지 않으려면 조건이 있습니다.
2023.7.3.이전 임대차 계약 체결된 경우 중 2024.7.31.까지 임대차 계약만료 등으로
세입자에게 전세금을 반환해야 하나
역전세로 전세금 반환이 어려운 집주인 입니다.
역전세 반환대출 한도
[임대사업자]
RTI 1.25(비규제)~1.5배(규제)
-> RTI 1.0배로 변경
[개인]
DSR 40%
-> DTI 60%로 변경
DSR 대신 DTI를 적용합니다.
실제로 예로 얼마나 대출이 늘어나는지 확인해보겠습니다.
대출금리 연 4%, 만기 30년,
기존 보유 대출이 없다고 가정하고 DSR과 DTI 대출 한도를 비교하면 아래표와 같습니다.
연소득 5000만원이라고 하면 대출금액이 1.75억이 늘어납니다.
소득에 비례해 가능한 대출금액은 더 많아 집니다.
모든 전세퇴거자금대출에 실행되는 게 아니라, ‘역전세’가 난 상황에만 적용됩니다.
역전세대출 주의사항
규제를 완화해주는 대신, 악용될 우려가 있기 때문에 몇가지 제약사항이 있습니다.
전세퇴거자금 대출 방법
1.후속세입자와 전세계약을 체결한경우
1.집주인이 은행에 대출상담 및 신청을 합니다.
2.집주인과 후속세입자가 계약을 하고,
3.은행은 전세계약서를 확인 후 대출을 실행합니다.
4.후속세입자 전입 후 3개월 내 전세보증금 반환보증을 가입합니다.
2.후속세입자를 못구한 경우
당장 후속 세입자가 없으므로 대출 심사 및 실행과정에서
전세보증금 한도내에서 우선 대출을 지원합니다.
대출 실행 후 1년 내 후속 세입자 계약이 필요하며,
역시 전세금 반환보증보험을 가입해야 합니다.
3. 집주인 본인이 입주하는 경우
세입자를 구하지 않고 역전세가 난 주택에 집주인이 입주하는 경우입니다.
역시 DTI를 적용한 범위 내에서 전세보증금 한도까지 선 대출지원합니다.
대출 실행 후 1개월 내 전입신고를 제출하고.
최소 2년간 실거주 의무 모니터링을 실시합니다.
전세퇴거자금대출 취급 은행
역전세 반환대출은 제 1금융권(은행) 에서 취급합니다.
대출상담사분들께 전세퇴거자금대출을 문의 드리면 역전세 반환대출에 대해 모르는 경우가 대부분 입니다.
역전세 반환대출은 대출상담사분께 수당이 나오는 대출이 아니기 때문입니다.
역전세 반환대출 상담 받기 위해서는 은행 창구로 직접 방문하셔야 합니다.
전화로 지점에 이런 대출상품을 취급하는지 여부만 간단하게 확인하고 방문하시면, 헛걸음 하지 않을 수 있습니다.
지점마다 대출 정책이 다르기때문에, 취급을 안할 수 도 있으니까요.
정 리
DSR40%에서 DTI 60%로 규제가 완화된 전세퇴거자금 대출에 대해 알아봤습니다.
전세시장이 점차 나아지고 있다고는 하나,
아직 온기가 전해지지 않은 지역에 부동산을 소유하고 계신 임대인분들에게
도움이 되었기를 바랍니다.