2022년 여름부터 아파트 하락했다는 기사가 연일 나오고 있었는데,
최근에는 드디어 하락이 멈췄다는 기사가 떴다.
2023년 봄 이제는 부동산 살때인가?
부동산 전문가들의 의견들을 보자.
2023년 3월 23일 기준 조선비즈 기사를 가져왔다.
부동산 전문가 10명 중 8명은 전국적으로 집값 하락폭이 줄어드는 현 상황을 ‘일시적인 현상’으로 진단했다. 이들은 지난해 부터 시작된 급락장에서 급매물부터 소진되는 상황으로 봤다. 가격대 가장 아랫단의 물량이 사라지면서 통계적으로 집값의 하락폭이 줄어들고 있다는 의미다. 실리콘밸리은행(SVB) 파산으로 인한 유동성 리스크와 경기침체의 가능성 등을 볼 때 추가 하락을 예상한 전문가도 3명 있었다.
23일 조선비즈가 부동산 전문가 10명을 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 8명은 최근의 집값 통계의 하락폭 축소를 반등의 신호로 보기에는 시기상조라고 판단했다. 그 중 5명은 엘(L)자형 횡보를, 3명은 추가적인 하락을 전망했다. 나머지 2명은 집값의 바닥을 확인한 상황으로 보고 올해 중 서울을 중심으로 한 상승 전환을 예상했다.
참고로, 2022년 하락을 예측한 부동산 전문가들은 거의 없었다.
전문가중에 부동산으로 크게 부자된 사람도 없다.
그러니 회사다니면서 부동산 시장 분석으로 돈을 벌고 있는것이다.
이런근거로 저렇게 예상하는구나.. 하고 참고만 하자.
투자는 내 판단이 중요하다.
새벽부터 일어나 오랜만에 부동산 시세를 직접 확인하고 정리 했다.
2023년 아파트 사? 말아?
결론은 아직 멀었다.
그렇게 판단한 이유 몇개를 정리한다.
Contents
금리인상이 아직도 진행중
이번 하락장의 트리거가 된 이벤트는 미국의 금리인상이다.
코로나로 인해 돈을 풀었더니 인플레이션이 심해져
물가를 잡기 위해 금리를 공격적으로 높였다.
높아진 대출금리를 감당할 수 없으니, 매수 심리가 위축됐고,
변동금리로 주담대 대출을 받았던 사람들은 몇년만에 두배로 높아진 이자를 감당할 수 없어
급매로 내놓았다.
살사람은 줄어들고, 매물은 늘어 급격한 하락이 나왔다.
미국기준 금리는
2023년 3월 베이비 스텝이긴 하지만 0.25% 금리를 올려 5%가 됐다.
우리나라 기준 금리 3.5%로
1.5%차이로 미국 금리가 더 높다.
파월은 2023년내엔 금리인하는 없을거라고 못 박았다.
금융위기가 다시 터지지 않는한 금리는 당분간(2023년 올해) 이 수준을 유지할것으로 예상하고 있다.
높은 금리때문에 내려갔던 집값이 아직도 높은 금리를 유지하고 있는 상태인데
벌써 올라간다고?
애비~~~~
최고가 대비 많이 떨어진 집값을 확인하고 평소에 사고 싶던 아파트를 지켜보고 있었는데,
급매로 매물이 없어지는걸 보고 조급해 하지는 않는지 모르겠다.
2021년 올라가는 집값에 패닉이 돼,
이번이 아니면 영원히 기회가 없을지도 몰라하며 영끌해 매수 했다가
피눈물 흘리고 있는 사람들이 주변에 널려있다.
마음 흔들릴 때가 아니다.
전세가는 아직 오를 기미 안보임
서울,수도권,대구,부산 등등 떨어진 전세가 아직 오를 기미도 보이지 않는다.
최근 세종시 아파트가격이 반등했다는 뉴스가 나왔다.
상승의 신호일까?
세종시는 2024년 까지 수요보다 공급이 많다.
새롬동 10단지 더샵힐스테이트 시세를 보자.
아직도 매매가격 대비 전세가 비율이 40%도 되지 않는다.
세종은 공급이 넘쳐 낮은 전세가로 유명하다.
역사적으로 전세가 반등없는 매매가 상승은 없었다.
서울도 마찬가지다.
서울 송파구, 서초구 전세가 20~40% 떨어져 “지금 실수요가 전혀 뒷받침 못해주는 상황” 이다.
전셋값이 빠르게 빠진 만큼 이제 매매가도 그렇게 따라서 빠질 확률이 높다고 예상할 수 있다.
금리인상과 연결되는데
금리가 급격하게 오르면서
전세자금 대출 부담도 커져 전세수요가 월세수요로 전환되고
매매가를 밀어올리던 전세가도 내려갔다.
1. 투자자는 전세끼고 매매를 할 수가 없어졌다.
이는 매매 수요감소로 이어진다.
2. 전세가 싸다면
‘복비+이사비지출+거주불안정 할바엔 무리를 해서라도 차라리 집을 사자’ 는
실거주목적의 매매수요도 줄어든다.
그.리.고
2021년 가을 최고가에 계약했던 전세 만기가 아직 돌아오지 않았다.
몇억씩 돌려줘야하는 집주인들이 버티지 못하고 매도할 가능성이 높다.
광교 대장 힐스테이트 전세가를 한번 보자.
2021년 10월 전세가 8억후반에서 9억 중반까지 계약 됐었다.
2023년 3월 광교 힐스테이트 전세가는 6억 초반으로
올 가을에 지금과 같은 수준으로 전세가가 유지 된다면
세입자에게 2억에서 3억을 돌려줘야 한다.
이를 감당할 수 없다면 매도 할 수 밖에 없다.
여러가지 이유로 집사는 시기를 늦출수 없다면
최소한 2023년 가을까지는 기다렸다가 역전세를 어떻게 넘기는지
확인하고 매수해도 늦지 않다.
미분양이 늘고 있다.
둔촌 재건축 일반분양에서 인기가 없던 소형 평수도 모두 계약됐다고 발표했다.
완판은 축하할 일이지만,
입지좋은 둔촌주공 – 올림픽파크 포레온이 미분양 위기라고 언급되는 자체가 뉴스다.
대구가 전국 미분양 호수 1등이고
나머지 지역도 늘고 있는 추세다.
네이버에 아파트 선착순계약 광고가 보이기 시작했다.
사람들의 심리
앞에 열거했던
금리,미분양,전세값 하락등이 모두 영향을 끼쳐 사람들의 심리를 움직인다.
2021년 지금 못사면 영원히 집을 못살거 같은 공포가 영끌 매수를 하게 했듯이,
지금과 같은 하락장이 영원히 이어지지는 않을까 하는 공포가 매수심리 차게 누르고 있다.
서울 강남권 매수심리를 살펴보자.
(아실앱에서 ‘심리를 보면 된다)
과거를 살펴보면 2013년도에 꿈틀거렸던게 시작이었고
2016년 매수심리가가 매도 심리보다 높아졌었다.
2023년 현재를 보면 매도세와 매수세가 아직 많이 벌어져 있다.
2023년 3월 반등했다고 하는 세종시 사람들 심리를 살펴보자 .
고점대비 많이 하락한 가격이 사람들의 마음을 흔들었을까?
매수심리가 살짝올라갔고, 매도심리는 많이 내려갔다.
하지만 아직 매수심리가 매도보다 높지는 않은 상태다.
미분양이 많아지고 있는 대구 지역심리는 많이 벌어져 있다.
대구지역은
2023년 공급물량이 피크를 치고, 25년까지 서서히 줄어든다.
하지만 쌓여있는 미분양이 많아 언제 소화를 할 수 있을지.
그럼언제?
2022년 초,
금리를 올린다는건 경기가 좋다는 뜻인데 아파트가격이 왜 내리냐고 외쳤던 부동산 ㅈ문가가 있었다.
경기가 좋아서 금리가 높을 수도 있지만,
전염병으로 경기를 살리기 위해 풀었던 돈을 회수하기 위해
금리를 높일 수도 있다.
그 ㅈ문가가 2022년 부동산 하락을 예측하지 못했다고 남탓할 것 없다.
인생 각자사는것이고, 운도 크게 작용 한다.
물고 물리는 복잡한 경제상황을
금리상승=아파트값 상승 (또는 하락)으로
공식화 시켜 외우고, 행동했다간 큰 손실을 볼 수 있다.
내집마련이나 부동산투자 시기는
시세확인, 공부, 임장가서 분위기 파악하는것만으로도
리스크를 많이 낮출 수 있다.
지난 과거 서울 집값 상승시기는 2014년 부터였다.
그때가 바닥이었다.
하지만, 바닥에 잡지 못하고 본격적인 상승 확인이 된 2016년,2017년에 매수를 해도
결과는 나쁘지 않았다.
바닥을 찾으려고 하지 않아도 된다.
금리가 어느정도 내려가고 전세가가 슬슬 올라올때쯤 매수해도 충분히 여유가 있다.
금리도 낮추고, 양도세도 감면해주고, 대출도 완화해준다. 매수심리도 서서히 살아난다.
미분양도 줄어든다.
그때가 신호다.
개인적으로 정리한 내용이니
참고만 하시길.